21世紀不動產

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減少房貸利息支出3撇步
隨市場利息走高，優惠房貸利率已突破3%，購屋者每貸款100萬元，每個月連本帶利要還5,500元（附表），以貸款400萬元計算，每個月房貸負擔22,000元，累計20年下來（假設利率不變），連本帶利總共要繳528萬元，算一算，繳出去的房貸利息高達128萬元 。

有房貸的民眾可以向銀行要一份房貸繳款明細表，要求註明本金、利息攤還表，基本上，在還款前幾年，以還利息為主，以還款第一年為例，利息比重佔6成以上，如果每個月繳房貸1萬元，有6,000元以上先還利息，每個月本金只還了3000多元，這就是銀行自保策略，為預防客戶提早還款，先賺了利息再說。且絕大多數的房貸客戶，無法在貸款前幾年還清房貸，所以銀行就將房貸利息集中在前幾年，等到客戶存夠了錢，就會發現繳了那麼多年房貸，根本沒多少本金。

此外，銀行為確保放款成本，還會要求「綁約」2～3年，在房貸契約上載明2～3年內不得還清或轉貸，否則要賠違約金，依市場行情，違約金大約是貸款金額的2%，以貸款400萬元為例，違約金達8萬元。

　提早還房貸本金的3大撇步　

撇步1－抵利型房貸　抵掉利息

在市場競爭下，也有少數銀行推出提早還款的房貸，爭取房貸客戶，目前市場上具有提早還款功能的房貸，以扺利型房貸為代表，所謂扺利型房貸，就是客戶放在銀行活存帳戶的每一塊錢，都可以用來抵掉房貸利息，透過這個動作，提早還清房貸，真正省掉房貸利息。

不過，抵利型房貸較適合每個月有結餘的客戶，例如每個月有個　5,000元、10,000元的客戶，銀行會將這筆錢視同你已經還了房貸，直接將房貸總額扣掉5,000元10,000元，原本房貸利息依400萬元計算，現在依399萬元計息，房貸利息在無形中減少了，經年累月下來，因而提早還清房貸。

撇步2－提早5~8年還清房貸

對於每個月沒多少結餘的人來說，採用一般傳統房貸，或抵利型房貸，沒多大差別，這種時候，找房貸利率最低的銀行較有利。依銀行估算，如果每個月結餘5,000～10,000萬元，再加上年終獎金等大額還款，平均可提早5～8 年清償房貸，以上述400萬元的房貸為例，每個月繳22.,000元房貸，提早5年清償，將省下可觀的利息。

撇步3－將「不動」產轉為「動產」

現在各銀行積極爭取客戶，房貸客戶即使提早清償房貸，也不一定要拿回清償證明，只要抵押權還沒有註銷，銀行會保留予同樣的額度給客戶，以應客戶不時之需。假設客戶原先房貨金額400萬元，無論房價是否折舊，依然擁有400萬元的額度，隨時有資金需求，可以再向銀行借錢出來使用，依目前市場利率水平，利率約在4%左右，銀行會依客戶授信決定利率，優質客戶可以拿到3.5%好價位，化手中的「不動」產，成為靈活調度的「動」產 ，臨時有資金需求時，不需要去借動輒10%的信用貸款，甚至高達20%的現金卡。

資料來源：http://finance.pchome.com.tw/house/articles.htm?s_type=1&sn=269

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